El principal problema en las herencias es el reparto de los bienes inmuebles. Si en la herencia solo hay dinero es fácil el reparto, pero los inmuebles son indivisibles y su distribución es más complicada.
Si estas pensando en hacer testamento o eres beneficiario de una herencia con pisos, terrenos, garajes u otros inmuebles, te explicamos cómo se reparten estos bienes inmuebles entre los herederos.
¿Qué hacer con los bienes inmuebles de una herencia?
Antes del reparto de una herencia, es necesario realizar las siguientes gestiones:
- Valoración de los bienes inmuebles.
La valoración es un paso muy importante para determinar con exactitud el valor de activo hereditario (inmuebles, joyas, dinero, u otros bienes del fallecido)
- Liquidación de deudas y gastos.
Como ya te hemos comentado en otros artículos, no solo se heredan los bienes, también se heredan las deudas. Si quieres saber más sobre este tema, consulta el artículo ¿Se pueden heredar deudas?
- Reparto de los bienes la herencia.
Una vez descontado del valor de los bienes inmuebles de la herencia las deudas que haya dejado el fallecido, sabrás lo que corresponde recibir a cada uno de los herederos.
Ahora bien, el reparto puede ser diferente según exista un solo bien inmueble o varios y, también, según haya o no testamento del fallecido. En cualquier caso, es importante contar con el asesoramiento de un abogado especialista en herencias.
¿Cómo se reparte la herencia de un solo bien inmueble?
Aunque te pueda parecer fácil, repartir entre los herederos un solo bien inmueble es una tarea muy complicad, principalmente porque el inmueble es indivisible.
Veamos las distintas situaciones que se pueden dar:
Reparto en testamento de un inmueble y otros bienes hereditarios.
Si el fallecido ha otorgado testamento y además de un inmueble tiene otros bienes hereditarios (dinero, joyas, acciones…), hay que respetar la voluntad del testador, siempre que éste haya dejado a los demás herederos forzosos bienes suficientes para cubrir su legítima, según establece la ley.
Reparto en testamento de un solo inmueble.
En principio habrá que cumplir lo que el testador ha dejado expresado en su testamento, que podrá:
- Dejar a todos los herederos el inmueble a partes iguales (proindiviso).
- Atribuir a un heredero el bien inmueble. En este caso, el heredero deberá pagar (con bienes o dinero de su propiedad) a los demás herederos forzosos, el valor de su legítima, según el parentesco con el difunto.
Reparto de un solo bien inmueble sin testamento.
En el supuesto de que NO haya testamento, después de valorar el inmueble y descontar las deudas de la herencia, pueden surgir los siguientes supuestos, según quienes sean los herederos llamados a la sucesión intestada:
Cónyuge viudo, hijos o descendientes
Cuando no haya testamento, los primeros que son llamados por ley a heredar son los hijos y descendientes. Pero el cónyuge viudo, aunque no es heredero, tiene derecho al usufructo de 1/3 parte de la herencia (tercio de mejora)
Vamos a distinguir según el bien inmueble de la herencia sea ganancial o privativo de la persona fallecida.
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Piso en régimen de gananciales
El piso ganancial pertenece al fallecido y al viudo/a por partes iguales, es decir, la mitad del piso es propiedad del viudo y no forma parte de la herencia. Por tanto, lo que se reparte en la herencia es una mitad del piso, de la siguiente forma:
Cónyuge viudo:
- Es propietario de la mitad del piso por gananciales.
- Recibe el usufructo vitalicio de una tercera parte (1/3) de la mitad no ganancial.
Hijos o descendientes:
- Son propietarios de dos terceras partes (2/3) de la mitad no ganancial.
- Piso privativo del difunto
En el supuesto de que el piso sea privativo del fallecido, el bien hereditario es la totalidad del piso y el reparto se haría así:
Cónyuge viudo
- Recibe el usufructo vitalicio de una tercera parte (1/3) de la mitad no ganancial.
Los hijos o descendientes
- Son propietarios de dos terceras partes (2/3) del piso.
- Reciben la nuda propiedad de la tercera parte (1/3) que el viudo/a tiene en usufructo.
Cónyuge viudo y ascendientes del fallecido
Si no hay hijos o descendientes, los herederos según el orden legal, son los ascendientes del fallecido (padres, abuelos…) y el viudo/a recibirá el usufructo de la mitad de la herencia.
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Piso en régimen de gananciales.
Al igual que el supuesto primero, al ser el inmueble ganancial, solo se hereda la mitad del piso (la que corresponde al fallecido), que, a su vez se divide en dos partes, como vemos a continuación.
Ascendientes del difunto:
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- Reciben una parte de la mitad del piso en pleno dominio.
- Reciben la nuda propiedad de la otra parte de la mitad del piso.
Cónyuge viudo:
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- Tiene derecho al usufructo vitalicio de una parte de la mitad del piso.
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Piso privativo del difunto
También en este supuesto, la herencia esta formada por la totalidad del piso y se distribuye de la siguiente manera:
Ascendientes del difunto:
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- Son propietarios de la mitad del piso en pleno dominio.
- Reciben la nuda propiedad de la otra mitad del piso.
Cónyuge viudo
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- Le corresponde el usufructo vitalicio de medio piso.
Si te interesa saber más sobre el usufructo en una herencia, te invitamos a que leas nuestro artículo ¿Qué es el usufructo en una herencia?
En el caso de sobrevivir únicamente el cónyuge del fallecido, éste recibirá toda la herencia, es decir el bien inmueble le pertenece en pleno dominio.
A falta de todos los anteriores (hijos, padres, cónyuge) heredan los hermanos, primos, tíos, sobrinos…. Y, por último, el Estado. De la herencia sin testamento de estos parientes o del Estado te hablaremos en otro artículo.
Y si hay varios bienes inmuebles en una herencia.
Aunque sean varios los bienes inmuebles a heredar, también pueden surgir conflictos entre los herederos y la distribución dependerá de que el fallecido no haya hecho testamento o lo haya otorgado.
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Sin testamento.
El reparto de los bienes inmuebles de la herencia se hará de acuerdo con la ley, según la proporción que hemos explicado para el supuesto de que exista un solo inmueble y el fallecido no haya otorgado testamento.
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Con testamento.
Si la persona fallecida hizo testamento y reparte los bienes inmuebles entre los herederos forzosos respetando lo que a cada uno le corresponde por ley, hay que respetar su voluntad.
¿Como solucionar el reparto de bienes inmuebles?
Si el testador no respeta la parte legal que corresponde a los herederos forzosos, si no hay testamento, un solo bien inmueble o varios inmuebles y los herederos no se ponen de acuerdo, tranquilo, hay soluciones.
Lo ideal será buscar el equilibrio entre los llamados a la herencia atendiendo a las circunstancias particulares de cada uno y procurar que el reparto sea beneficioso para todos. Para conocer las soluciones en caso de desacuerdo, consulta nuestro artículo ¿Qué hacer si hay conflictos familiares en una herencia?